Беру 12 соток во Всеволожском — торф, УГВ высокий. Бежать?

Не приговор, но скидка в 30% — это ровно та скидка, которую вы потом отдадите фундаменту и дренажу. Иногда с процентами.

По порядку.

Что у вас скорее всего: торфяник с высоким УГВ. Всеволожский район в этих местах — бывшие болота, там нормально. Торф — это не грунт в инженерном смысле. Он сжимается, он неравномерен, он гниёт и продолжает оседать десятилетиями. Строить на нём напрямую нельзя ничем.

Что вам надо сделать ДО покупки, а не после: геология. Не сосед, не форум, не лопата. Инженерно-геологические изыскания, минимум 3 скважины по пятну застройки. Стоит 45-80 тыс. по ЛО. Вам нужны две цифры: мощность торфа (сколько его до нормального грунта) и УГВ по сезонам.

Эти цифры решают всё:

- Торф 0.5-1.5 м, под ним песок или суглинок — рабочая история. Винтовые сваи или буронабивные с опорой ниже торфа, либо выторфовка с заменой на песок. Удорожание против нормального грунта — тысяч 200-400 на фундамент небольшого дома.
- Торф 2-4 м — уже серьёзно. Сваи длинные, забивные или буронабивные с обсадкой, опора на несущий слой. Удорожание 500 тыс.-1 млн.
- Торф 5+ м — вот тут бегите. Или стройте что-то очень лёгкое и смиритесь.

Про соседа с "пять лет стоит". Стандартная ловушка. Во-первых, вы не знаете, что у него за дом и что за сваи. Во-вторых, пять лет для торфа — это ничего, осадка идёт долго и нелинейно. В-третьих — сходите и посмотрите на его дом внимательно. Не на фасад, а на двери: закрываются ли нормально, нет ли трещин в углах, ровный ли конёк. Дом на торфе всегда рассказывает про себя сам, надо просто уметь читать.

Дальше — то, что все забывают. Фундамент — это половина проблемы. Вторая половина:

1. Дренаж. На торфе с высоким УГВ он не опция, а обязательный элемент. Кольцевой вокруг дома + отвод. Куда отводить? Вот главный вопрос — если у вас низина и вокруг всё такое же, воду сливать некуда, и дренаж работает в никуда. Смотрите, есть ли в СНТ/посёлке общая мелиорация, канавы. В ЛО очень многие посёлки стоят на старой советской мелиоративной системе, которую 30 лет никто не чистил. Если канавы заросли — вы получите болото независимо от ваших усилий.

2. Септик. На торфе с УГВ 40 см поле фильтрации не работает вообще. Значит, станция биоочистки с принудительным отводом, и снова вопрос — куда. Плюсуйте 150-250 тыс. против обычного варианта.

3. Всё тяжёлое на участке — дорожки, отмостка, забор, баня — тоже поедет. Забор на торфе на обычных столбах через три года стоит волной.

4. Подъезд. По торфу дорога живёт плохо. Спросите, кто чистит зимой и что весной.

Итого честная арифметика: скидка условно 800 тыс. от рынка, удорожание по фундаменту+дренажу+септику 700 тыс.-1.5 млн. Плюс головняк навсегда.

Поэтому: заказывайте геологию до сделки. Договоритесь с продавцом — если он адекватный, он даст сделать. Если он говорит "не надо, тут все строят" — это ответ на ваш вопрос.