Какие пункты обязательно должны быть в договоре с бригадой?

Договор на 3 страницы — это уже сигнал. Нормальный договор подряда на ремонт — это 8-14 страниц плюс приложения. Не потому что много букв, а потому что там должно быть описано много конкретики.

Что ОБЯЗАТЕЛЬНО должно быть, по важности:

1. ПРЕДМЕТ С ПРИЛОЖЕНИЯМИ.
Не «выполнение ремонтных работ», а ссылка на приложения:
— Приложение 1: Смета (детальная, по позициям, с объёмами и ценами за единицу)
— Приложение 2: График работ по этапам с датами
— Приложение 3: Спецификация материалов (кто что покупает)
— Приложение 4: Проект/планировки, если есть
Без приложений договор — пустышка. Предмет не определён, в суде он ничтожен.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ.
«Цена твёрдая». «Допработы — только по письменному допсоглашению ДО начала». Про это отдельная тема есть, повторяться не буду, но это пункт номер один по деньгам.

3. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ПО ЭТАПАМ.
«Оплата производится поэтапно после подписания Акта приёмки этапа». НЕ «еженедельно», НЕ «по мере выполнения», а именно после приёмки. Разница принципиальная.
Аванс — не более 10-20% этапа.

4. СРОКИ И ПОСЛЕДСТВИЯ.
Начало, окончание, промежуточные по этапам.
Пункт, который у вас точно отсутствует: «При просрочке этапа более чем на 15 календарных дней Заказчик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора, оплатив фактически выполненный и принятый объём».
Вот это ваш аварийный выход. Без него вы привязаны.

5. ГАРАНТИЯ.
«Гарантийный срок на выполненные работы — 24 (двадцать четыре) месяца с даты подписания Акта приёмки». Меньше 12 не берите. 24 — норма рынка.
«Подрядчик обязан устранить недостатки в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления. При неустранении Заказчик вправе устранить силами третьих лиц с отнесением расходов на Подрядчика».
Вот вторая часть — самая важная и её никогда нет в типовых. Без неё гарантия — это обещание.

6. ГАРАНТИЙНОЕ УДЕРЖАНИЕ. Самый мощный пункт, о котором мало кто знает.
«Заказчик удерживает 5-10% от общей стоимости работ в качестве гарантийного обеспечения. Сумма выплачивается через 60 дней после подписания финального акта при отсутствии претензий».
Почему это работает: у бригады есть материальный стимул вернуться и доделать хвосты. Без удержания после финального платежа вы для них перестаёте существовать.
На однушке это 30-50 тысяч. Поверьте, за ними приедут и всё подкрасят.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА УЩЕРБ.
«Подрядчик несёт ответственность за ущерб, причинённый имуществу Заказчика и третьих лиц (соседей) в ходе работ».
Залили соседей при опрессовке — это должно быть их. Без пункта — ваше, потому что собственник вы.

8. МАТЕРИАЛЫ И ОСТАТКИ.
Кто покупает, кто хранит, кто отвечает за брак. И отдельно: «Неиспользованные материалы, приобретённые за счёт Заказчика, передаются Заказчику по акту». Иначе остатки уедут на следующий объект, это святое дело у бригад.

9. СКРЫТЫЕ РАБОТЫ.
«Подрядчик обязан уведомлять Заказчика о готовности к закрытию скрытых работ не менее чем за 1 рабочий день. Скрытые работы принимаются с фотофиксацией».
Это про то, чтобы стяжку не залили до того, как вы посмотрели трубы.

10. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСАНТ.
Если ИП — ФИО, ИНН, ОГРНИП, паспортные данные, адрес регистрации. Именно паспортные — чтобы было к кому идти, когда ИП закроется.
Если ООО — проверьте, что подписывает директор или человек по доверенности (тогда копию доверенности в приложение). Подпись «менеджера Васи» = договора нет.

ЧЕГО В ИХ ДОГОВОРЕ ТОЧНО ЕСТЬ, А БЫТЬ НЕ ДОЛЖНО (ищите и вычёркивайте):

— «Цена является приблизительной и может быть изменена». Вычёркивайте.
— «Заказчик обязан оплатить фактически выполненные работы» без привязки к приёмке. Это значит, они сделали плохо, но требуют денег.
— «Сроки могут быть продлены при возникновении обстоятельств» — без конкретики это индульгенция на вечность.
— «Гарантия не распространяется на работы, выполненные с материалами Заказчика». Формально логично, фактически — это отмена всей гарантии, потому что материал обычно ваш. Правильная формулировка: «Гарантия не распространяется на дефекты, вызванные ненадлежащим качеством материалов Заказчика, если Подрядчик письменно уведомил Заказчика о таких недостатках до применения».
— Подсудность по месту нахождения Подрядчика. Если он прописан в Оренбурге — вы туда поедете судиться? Ставьте по месту жительства Заказчика (это ваше право по ЗоЗПП, если подрядчик — ИП/ООО, а вы физлицо).

ПРО ЮРИСТА ЗА 15 ТЫСЯЧ:
Не жалейте. На однушке бюджет ремонта 800 тысяч — 1.2 млн. 15 тысяч — это 1.5%. Один пункт про гарантийное удержание отобьёт их вдесятеро.
Но если совсем никак — возьмите свой договор, пройдитесь по этому списку, допишите недостающее прямо в текст (можно от руки, с подписями обеих сторон на каждой странице) и подпишите. Это работает.

И последнее, важнее всего написанного: договор не защищает деньги. Он защищает только в суде, а суд — это год и 30% шанс реального взыскания. Настоящая защита — это оплата по факту принятой работы. Договор — второй эшелон.