Отчёт: продал квартиру по переуступке до сдачи — как это было по деньгам

Брал однушку в Шушарах на котловане как инвестицию. Продал по переуступке за 4 месяца до сдачи. Отчитываюсь по деньгам честно, потому что везде пишут про «инвестиции в новостройки», а реальных цифр мало.

ВХОД:
Куплено на старте продаж (котлован), однушка 34 м².
Цена по ДДУ: 5 100 000.
Оплата: 30% свои (1 530 000), 70% ипотека под 6.2% (льготная, тогда давали).
Ежемесячный платёж: около 29 000.

ДЕРЖАЛ: 2 года 8 месяцев (32 месяца).

ВЫХОД:
Продал по переуступке за 7 350 000.

СЧИТАЕМ ЧЕСТНО:

Валовая разница: 7 350 000 − 5 100 000 = 2 250 000. Вот эту цифру любят называть в рекламе.

Теперь вычитаем то, о чём не пишут:

1. Проценты по ипотеке за 32 месяца. Платил 29 000 × 32 = 928 000. Из них тело кредита погашено примерно на 340 000, значит процентов ушло ≈ 588 000.
2. Согласие застройщика на уступку: 2% от цены ДДУ = 102 000. Да, они берут за подпись.
3. Госпошлина за регистрацию уступки: копейки, 350 руб.
4. Услуги риелтора: 2% = 147 000. (Пробовал сам 2 месяца — не продал.)
5. НАЛОГ. Вот это главное, о чём забывают все.
Уступка права требования — это доход. НДФЛ 13% с разницы между продажей и покупкой.
Налоговая база: 7 350 000 − 5 100 000 = 2 250 000.
НДФЛ: 292 500.
ВАЖНО: льготы по сроку владения (5 лет / 3 года) на уступку НЕ РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ, потому что права собственности у вас не было! Собственность возникает только после акта и регистрации. Это ловушка, в которую попадают массово.

ИТОГО ЧИСТЫМИ:
2 250 000 − 588 000 (проценты) − 102 000 (согласие) − 147 000 (риелтор) − 292 500 (НДФЛ) = 1 120 500.

За 32 месяца при вложенных 1 530 000 своих денег.
Доходность: примерно 73% за 2.7 года, то есть около 22% годовых на вложенный капитал.

ЧЕСТНОЕ СРАВНЕНИЕ: вклад под 15-16% годовых за тот же период дал бы примерно 700-750 тысяч без единой нервной клетки. То есть я выиграл тысяч 400 за 32 месяца возни, риска и ипотечного рабства.

ЧТО Я ПОНЯЛ:

1. НАЛОГ УБИВАЕТ ЭКОНОМИКУ. 292 тысячи — это 13% от всей моей прибыли до вычетов. Если бы я дождался собственности и подождал 5 лет (или 3 при единственном жилье) — налога бы не было вообще. Но это ещё +5 лет.

2. СОГЛАСИЕ ЗАСТРОЙЩИКА ЗА 2% — грабёж, но законный, если в ДДУ прописан. У меня был прописан, я не читал. Читайте пункт про уступку ДО подписания!

3. ПРОДАТЬ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ СЛОЖНО. Покупатель на переуступку — это редкий зверь: он не может взять обычную ипотеку легко (не все банки дают), он боится, он торгуется. Я снизил цену на 250 тысяч от рынка, чтобы продать. Это тоже потеря, я её не считал выше.

4. ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА ПОД 6.2% — вот что реально спасло экономику. Под 18% я был бы в минусе.

5. КОНКУРЕНЦИЯ. За 4 месяца до сдачи в моём же корпусе на Авито висело 40+ переуступок. Все инвесторы выходят одновременно, все давят цену. Это системная проблема: вы выходите не первый и не один.

ВЫВОД: «инвестиции в новостройки» работают, но не так, как рисуют. Реальная доходность — чуть выше вклада, при несопоставимом риске и геморрое. Работало это только на льготной ипотеке. Сейчас, при текущих ставках, я бы не полез.

Спасибо за цифры, таких отчётов единицы. Все считают «купил за 5, продал за 7.3, заработал 2.3». Вы посчитали как надо.

Добавлю два важных момента для тех, кто соберётся повторить.

ПРО НАЛОГ — уточнение, которое могло сэкономить вам часть денег. При уступке прав по ДДУ вы вправе уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением этих прав (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Ключевое: в расходы можно включить не только цену по ДДУ, но и, при грамотном оформлении, часть сопутствующих затрат. Плату застройщику за согласие на уступку (ваши 102 тысячи) и услуги риелтора налоговая иногда принимает как расходы, связанные с уступкой. Это спорно, практика неоднородная, но попробовать стоило — это минус 32 тысячи налога.
Если ещё не подали декларацию — проконсультируйтесь, возможно, успеете.

ПРО ГЛАВНЫЙ РИСК, который у вас не выстрелил, но мог:
Вы держали 32 месяца на ипотеке. Если бы застройщик перенёс срок на 2 года (обычное дело), вы бы продолжали платить 29 тысяч в месяц ещё 24 месяца = 700 тысяч, а продать переуступку в подвисшем объекте почти невозможно — покупатели бегут. Вот тогда экономика уходит в глубокий минус, и выйти нельзя.
То есть вы, по сути, получили доходность чуть выше вклада, взяв на себя риск, при котором могли потерять всё преимущество и больше. Ваш вывод абсолютно верный.

ПРО «40 переуступок в одном корпусе» — это, кстати, отличный маркер для ПОКУПАТЕЛЯ. Если перед сдачей в корпусе десятки переуступок — значит, там было много инвесторов, значит, жить там будут в основном арендаторы, значит, соседи будут меняться каждый год. Информация к размышлению для тех, кто покупает для себя.

Про расходы в вычет — декларацию ещё не подавал! Пойду к бухгалтеру, спасибо. Даже 30 тысяч приятно.

Отличный отчёт. Я как раз собирался брать на котловане в Мурино «под инвестицию» при нынешних ставках. Посчитал по вашей схеме — выходит минус. Спасибо, что отрезвили.